Khi Chung Cư Hết Hạn Sử Dụng, Có Mất Quyền Sở Hữu Không?

1 “Quyền Sở Hữu Chung Cư Chỉ Chấm Dứt Nếu Công Trình Bị Phá Dỡ”

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị giải trình quyền sở hữu sẽ chỉ mất đi trong trường hợp chung cư bị phá dỡ, không phải khi chung cư hết hạn sử dụng. Mục đích của đề xuất này là để bảo vệ tính mạng và sức khỏe của người dân trong trường hợp công trình không đảm bảo an toàn. Đây là kết quả của việc cải tạo chung cư cũ ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội và dựa trên kinh nghiệm quốc tế.

Tuy nhiên, ban soạn thảo sẽ rà soát và quy định kỹ càng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân và đáp ứng mục tiêu cải tạo chung cư cũ.

2 Đề Nghị Lập Quỹ Xây Dựng Lại Chung Cư

Chủ tịch Công ty Global Home – ông Nguyễn Duy Thành nhận định chung cư có quy định thời hạn sử dụng là phù hợp xu thế trên thế giới hiện nay bởi công trình xây dựng nào cũng có tuổi thọ với thời gian sử dụng nhất định. Tuy nhiên cần các văn bản hướng dẫn chi tiết để người mua chung cư yên tâm về các quyền lợi. Cụ thể là được cấp quyền sở hữu chung cư có thời hạn và quyền đồng sở hữu giá trị quyền sử dụng đất lâu dài.

Ông Thành đề xuất:

Nếu chung cư đã hết hạn sử dụng, người dân sẽ đóng góp chi phí để xây dựng mới chung cư ở khu đất đó hoặc có thể chuyển đổi thành một phần vốn góp để chuyển nhượng cho các đồng sở hữu hoặc chủ đầu tư mới để xây dựng lại. Cách này sẽ giúp tăng giá trị của đất tại đó theo thời gian.

Cần có công thức cụ thể trong luật để phân chia quyền lợi sử dụng đất của người dân. Điều đó giúp người dân nắm được mức đóng góp của mình và quyền lợi được hưởng sau khi chung cư được xây dựng lại.

Chuyên gia bất động sản Phan Tấn Đức cũng đặt vấn đề:

Bộ Xây dựng lập luận rằng luật hiện hành không quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khiến việc cải tạo và xây mới chung cư hết niên hạn sử dụng, không đảm bảo an toàn bị khó khăn. Đề xuất quyền sở hữu sẽ bị mất đi trong trường hợp chung cư bị phá dỡ chưa thể bảo vệ quyền lợi của người dân. Do đó, cơ quan quản lý nhà nước cần nghiên cứu cơ chế để bảo đảm hai quyền rất quan trọng của người dân là sở hữu và sử dụng.

Ông cũng đề xuất Bộ Xây dựng nghiên cứu vận hành một quỹ (được người mua nhà chung cư mới trích đóng một lần, tương tự kinh phí bảo trì) phục vụ hỗ trợ đầu tư xây dựng lại các chung cư sau khi không đáp ứng được điều kiện sử dụng. Như vậy, nhà nước sẽ có nguồn lực để xây lại hoặc cải tạo các chung cư cũ, trong khi người dân sẽ được bảo hộ quyền sở hữu tài sản – tránh các lo lắng về gánh nặng tài chính khi chung cư xuống cấp. Lúc này, tâm lý người dân sẽ yên tâm bàn giao mặt bằng chung cư để xây dựng lại. Trường hợp kinh phí từ quỹ không đủ, có thể tính toán các cơ chế khác để huy động nguồn lực từ nhà nước và cộng đồng nhân dân – hỗ trợ đảm bảo quyền sở hữu của người dân.

3 Kinh Nghiệm Giải Quyết Vấn Đề Chung Cư Hết Hạn Sử Dụng Từ Các Nước Trên Thế Giới

Kinh nghiệm từ các nước trên thế giới cũng cho thấy xu hướng sở hữu chung cư có thời hạn:

Ở Singapore

Nhà được chia làm:

• Nhà ở bình dân: được Cơ quan phát triển nhà ở (HDB) xây dựng, là các căn hộ chung cư chất lượng với giá thành phải chăng.
• Nhà ở tư nhân: là nhà phố, biệt thự và các căn hộ cao cấp.

Hiện khoảng 85% người Singapore sinh sống ở các căn hộ chung cư do HDB xây dựng với 94% người dân sở hữu và khoảng 6% còn lại là thuê. Ở giai đoạn đầu, chính phủ Singapore quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư là 30 – 50 năm; nhưng đến nay đã kéo dài thời hạn lên 99 năm. Đồng thời người mua chung cư có thời hạn sẽ có quyền dùng làm tài sản thế chấp.

Ở Thái Lan

Người dân được quyền lựa chọn sở hữu có thời hạn hoặc vĩnh viễn, theo đó hình thức sở hữu có thời hạn được áp dụng tối đa 30 năm. Khi chung cư hết hạn thì người dân có quyền xin gia hạn để tiếp tục sử dụng.

Ở Trung Quốc

Trung Quốc là quốc gia không cấp quyền sở hữu vĩnh viễn cho đất đai hay căn hộ. Tùy vào mục đích sử dụng, nhà nước sẽ quy định thời gian sử dụng đất là từ 40 – 70 năm. Khi hết thời hạn sử dụng, người dân có thể làm thủ tục xin gia hạn hoặc thủ tục xin xây dựng mới lại tòa nhà chung cư. Còn không, cư dân có thể tiến hành bán khu đất đó cho doanh nghiệp nào khác để doanh nghiệp xây dựng lại chung cư theo quy hoạch.

Tại Hồng Kông, từ năm 1997 thì quyền sử dụng cho người thuê nhà là 50 năm tính từ ngày cấp.

Ở Mỹ

Tại nước Mỹ, khoảng 85% bất động sản sẽ được bán với thời hạn cụ thể – tối đa lên đến 99 năm.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – ông Lê Hoàng Châu cho rằng đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn sẽ gây tâm lý lo lắng cho người dân bởi đây là tài sản lớn. Thời hạn sử dụng công trình hoàn toàn không giống với thời hạn sử dụng đất, vậy nên nếu chung cư đã hết thời hạn sử dụng thì vẫn còn quyền sử dụng đất.

Vấn đề “có” hay “không có” thời hạn sử dụng chung cư đang được cân nhắc, bàn luận trong các phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Thông tin cụ thể sẽ được chúng tôi cập nhật đến bạn đọc sau khi có công bố chính thức. Cảm ơn bạn đã dành thời gian theo dõi bài viết này!