Định giá BĐS là công việc cực kỳ quan trọng khi tiến hành giao dịch nhà đất. Đây chính là khâu xác định giá trị của tài sản nhằm đưa ra mức giá phù hợp cho cả người bán lẫn người mua.
Vậy làm sao để định giá BĐS chính xác? Định giá BĐS quan trọng như thế nào đối với dân môi giới? Cùng 101home tìm câu trả lời qua bài viết dưới đây nhé.
Khái niệm định giá BĐS?
Định giá hay còn gọi là thẩm định giá, tức là việc đánh giá giá trị của các tài sản xác định, tại một thời gian và địa điểm cụ thể nào đó. Việc đánh giá này có thể là đánh giá lần đầu hay đánh giá lại và phải tuân thủ các quy định của Việt Nam hoặc phù hợp với các quy chuẩn quốc tế.
Theo Bộ Luật Dân Sự 2015, bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất (công trình, nhà…) và các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Vậy thẩm định giá BĐS chính là việc xác định giá trị của đất đai, tài sản gắn liền với đất như: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất…
Các trường hợp cần thẩm định giá BĐS
- Mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
- Xử lý các trường hợp liên quan đến tranh chấp BĐS.
- Sử dụng BĐS để cầm cố, thế chấp nhằm vay vốn.
- Xác định giá trị đầu tư, vốn góp khi sử dụng BĐS để đầu tư.
- Trường hợp cần tính toán các loại thuế liên quan đến nhà đất, hoàn thiện sổ sách và báo cáo tài chính.
- Trường hợp cho thuê tài chính.
- Một số trường hợp liên quan khác.
Tại sao môi giới cần am hiểu về định giá BĐS?
1 Giá cả là yếu tố vô cùng quan trọng trong các giao dịch BĐS
Một thực tế thường thấy, người bán luôn muốn bán với giá cao, người mua lại muốn mua với giá thấp. Chính vì vậy, để đảm bảo quá trình giao dịch được diễn ra thuận lợi, người môi giới cần nắm được giá trị của BĐS để tư vấn cho cả hai bên. Chỉ khi cân bằng được lợi ích cho cả bên mua lẫn bên bán, giao dịch BĐS mới đi đến kết quả thành công.
2 Am hiểu định giá, người môi giới sẽ có chiến lược bán hàng chuẩn xác
Hiểu về định giá, nắm được giá trị của BĐS, người môi giới sẽ xác định được đối tượng khách hàng mục tiêu phù hợp với BĐS đó.
Am hiểu định giá, người môi giới có thể tránh các trường hợp rủi ro do “giá ảo”. Khi giá đất bị đẩy quá cao, nhà đầu tư sẽ dễ bị thua lỗ, giá quá thấp lại ẩn chứa nhiều nguy cơ lừa đảo.
Biết về định giá BĐS, môi giới có thể vạch ra mức lợi nhuận kỳ vọng. Từ đó, tiến hành phân bổ hợp lý thời gian, chi phí cùng các nỗ lực cần thiết.
Môi giới là một nghề đòi hỏi sự nhạy bén rất cao trên thị trường BĐS. Chính vì vậy, người môi giới cần đánh giá được giá trị thực của BĐS tại các thời điểm, vị trí khác nhau để có thể đi trước thị trường. Đây cũng là cơ sở giúp môi giới có thể tồn tại và phát triển trong môi trường BĐS đầy sự cạnh tranh gay gắt.
>>> Đề xuất xem: Tìm hiểu về chứng chỉ hành nghề tư vấn môi giới BĐS. Những quy định mới nhất, Điều kiện cần, hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ, thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề.
Các Phương Pháp Sử Dụng Để Thẩm Định Giá BĐS
Giá trị của BĐS phụ thuộc nhiều vào các yếu tố như quan hệ cung cầu, sự phát triển của cơ sở hạ tầng, hiện tượng đầu cơ BĐS, kinh tế khu vực… Do đó, việc định giá cho tài sản BĐS không phải là điều dễ dàng.
HIện nay, BĐS được định giá trên nhiều phương pháp khác nhau. Phương pháp nào cũng có ưu và nhược điểm riêng. Vì vậy, cần căn cứ vào tình hình thực tế để chọn được cách định giá phù hợp nhất.
Dưới đây là một số phương định giá BĐS hiệu quả có thể áp dụng:
3 Định giá dựa trên cơ sở thị trường
Phương pháp này còn gọi là phương pháp so sánh, tài sản BĐS sẽ được định giá thông qua giá trị của một tài sản tương đương khác trên thị trường.
Để định giá theo phương pháp so sánh, cần xác định các yếu tố sau:
- Nhu cầu thực tế của các đối tượng khách hàng tiềm năng cho sản phẩm BĐS.
- Giá cả giao dịch thực tế của BĐS tương đương về vị trí, đặc điểm… tại thời điểm định giá gần nhất (không quá 2 năm). Tốt nhất là nên xác định ít nhất 3 BĐS tương đương để đảm bảo sự khách quan.
Thực tế không có hai tài sản BĐS nào tương đồng về tất cả các đặc điểm. Vì thế, cần dựa trên đặc điểm thực tế của BĐS cần thẩm định và so sánh với các tài sản tương đương, từ đó điều chỉnh tăng hoặc giảm giá thẩm định cho phù hợp.
Tóm lại, phương pháp này đòi hỏi môi giới phải tìm hiểu kỹ thực tế thị trường, am hiểu và nhạy bén về thị trường BĐS, về nhu cầu khách hàng, như vậy mới có thể định giá chính xác.
4 Định giá BĐS theo phương pháp chiết trừ
Định giá theo phương pháp chiết trừ tức là việc xác định giá trị sử dụng đất, bằng cách lấy giá trị tổng tài sản trừ đi giá trị tài sản gắn liền với đất. Mặt khác, phương pháp định giá này cũng dựa vào phương pháp định giá trên cơ sở thị trường.
Dưới đây là quy trình thẩm định giá theo phương pháp chiết trừ:
Bước 1: Khảo sát giá của tối thiểu 3 BĐS có các đặc điểm tương đồng với BĐS cần định giá. Những BĐS được khảo sát phải được giao dịch gần nhất với thời điểm định giá và thời gian giao dịch không được vượt quá 2 năm.
Bước 2: Xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất đã khảo sát ở bước trên.
Giá trị tài sản gắn liền với đất = Tổng chi phí xây dựng mới của tài sản – Hao mòn tính đến thời điểm định giá.
Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của BĐS dùng để so sánh.
Giá trị quyền sử dụng đất = Tổng giá trị khảo sát (ở bước 1) – Giá trị tài sản gắn liền với đất (ở bước 2).
Bước 4: Xác định giá trị sử dụng đất của BĐS cần định giá.
Bằng cách dựa trên việc so sánh với các BĐS đã khảo sát, đồng thời điều chỉnh lại cho phù hợp tùy vào các đặc điểm riêng của khu đất.
>>> Đề xuất tham khảo: Hướng dẫn thủ tục thành lập công ty môi giới BĐS – Những quy định mới nhất về luật thành lập văn phòng môi giới nhà đất.
5 Định giá BĐS theo phương pháp thặng dư
Phương pháp này sẽ dựa trên ước tính về sự thay đổi và phát triển trong tương lai. Theo đó, giá trị tài sản cần thẩm định sẽ được tính theo công thức sau:
V = DT – CP
Trong đó:
- V: Giá trị tài sản cần thẩm định giá.
- DT: Giá trị phát triển ước tính (tổng doanh thu phát triển).
- CP: Tổng chi phí phát triển tương đương.
Các bước tiến hành thẩm định giá BĐS theo phương pháp thặng dư:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng nhà đất.
Mục đích sử dụng đất sẽ căn cứ vào đặc điểm của miếng đất và thông tin của thị trường. Đất đó có thể sử dụng nhằm mục đích phát triển công trình, cho thuê hay bán lại… Việc xác định mục đích sử dụng đất có thể đem lại hiệu quả tốt nhất cho BĐS.
Môi giới nên tham khảo các phân tích hướng dẫn sử dụng tài sản có hiệu quả. Đây là những phân tích dựa trên Tiêu chuẩn thẩm định giá tại Việt Nam.
Bước 2: Xác định thời gian.
Người môi giới cần dự đoán thời gian BĐS sẽ được tiến hành thẩm định trong tương lai. Đồng thời, dự tính cả những biến động có thể xảy ra trên trường cũng như dòng tiền trong tương lai.
Bước 3: Ước tính giá trị phát triển.
Để ước tính giá trị phát triển, có thể sử dụng phương pháp tiếp cận thị trường, tức là xác định dựa trên việc khảo sát thực tế và cân nhắc dựa trên nhu cầu thị trường.
Bước 4: Tính toán tổng chi phí cho việc phát triển.
Tổng chi phí cho sự phát triển sẽ tương ứng với mục đích sử dụng nhà đất ở bước 1. Tổng chi phí này bao gồm chi phí đầu tư phát triển (xây dựng cơ sở hạ tầng, tư vấn phát triển, quản lý, bảo hiểm…) và lợi nhuận mà nhà đầu tư có thể nhận được.
Lợi nhuận nhà đầu tư nhận được sẽ xác định dựa trên quy định của các cơ quan có thẩm quyền hoặc mức trung bình lợi nhuận trên thị trường.
Bước 5: Tính toán giá trị định giá BĐS.
- Giá trị BĐS = Doanh thu (bước 3) – Chi phí (bước 4).
>>> Đề xuất tham khảo: Cách tính phần trăm hoa hồng cho dân môi giới BĐS – Quy định và công thức tính % hoa hồng. Những lưu ý quan trọng khi soạn thảo hợp đồng hoa hồng mua bán nhà đất, BĐS.
6 Thẩm Định Giá Đất Để Vay Ngân Hàng
Nếu muốn vay ngân hàng để mua BĐS, việc thẩm định giá sẽ do ngân hàng phụ trách. Việc này nhằm đảm bảo rằng tài sản thế chấp đó thực sự có giá trị và có thể bảo đảm an toàn cho khoản vay.
Ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định giá BĐS theo quy trình như sau:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ đảm bảo.
Ngân hàng nhận hồ sơ và kiểm tra các thông tin về tài sản mà khách hàng cung cấp có chính xác và đảm bảo về pháp lý không.
Bước 2: Khảo sát BĐS.
Sau khi nhận được hồ sơ đảm bảo, nếu bước xác minh ban đầu đã hợp lệ, ngân hàng sẽ đặt lịch hẹn với khách hàng để tiến hành khảo sát BĐS thế chấp.
Cán bộ thẩm định sẽ đến nơi BĐS thế chấp và ghi nhận đầy đủ thông tin thực tế về hình ảnh, thông số, đối chiếu các giấy tờ liên quan; đồng thời tiến hành khảo sát các BĐS ở khu vực lân cận.
Bước 3: Thẩm định giá của BĐS đảm bảo.
Bước 4: Hoàn thiện các báo cáo và biên bản thẩm định giá BĐS thế chấp.
Bước 5: Lập hồ sơ và tiến hành cho vay vốn dựa trên giá trị của BĐS thế chấp.
Trên đây là những kiến thức liên quan đến thẩm định giá BĐS mà 101home muốn chia sẻ đến bạn. Hy vọng qua bài viết này, các nhà môi giới sẽ có thêm nhiều kiến thức hữu ích mới và vận dụng thành công trong nghề. Tiếp tục theo dõi chúng tôi để cập nhật thêm nhiều kiến thức mới nhé.
Tổng Hợp Kiến Thức Pháp Lý Bất Động Sản
Liên Hệ Tư Vấn Phong Thủy Bất Động Sản Miễn Phí
