Hệ Số Sử Dụng Đất – Cách Tính Hệ Số Sử Dụng Đất Chính Xác

1 Hệ Số Sử Dụng Đất Là Gì?

Để khống chế việc xây dựng công trình có số tầng quá cao trong khu vực có quy định tỷ lệ xây dựng cho phép (thường thấy ở các dự án căn hộ khu đô thị,..) thì pháp luật Việt Nam đã đưa ra chỉ số hệ số sử dụng đất.

Hiểu một cách đơn giản, hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình trên tổng diện tích lô đất (đơn vị tính m2). Tuy nhiên lưu ý rằng, tổng diện tích sàn này không bao gồm diện tích sàn của mái và tầng hầm.

Thông qua hệ số sử dụng đất, khách hàng có thể xác định được số tầng cho phép xây dựng là bao nhiêu nếu mua nền đất. Trường hợp nếu mua căn hộ, khách hàng cũng có thể xác định được quy mô lớn nhất mà dự án có thể xây dựng.

>>> Xem thêm: Lộ Giới Là Gì? Quy Định Về Lộ Giới Xây Dựng Mới Nhất

2 Cách Tính Hệ Số Sử Dụng Đất

Hệ số sử dụng đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc căn hộ sẽ xây dựng trên bao nhiêu m2 đất, chi phí đầu tư, quy mô xây dựng,… Nắm được cách tính hệ số sử dụng đất, các sales BĐS có thể tư vấn, đưa ra những lời khuyên tốt nhất để khách hàng có thể khai thác hết quyền lợi mà không vi phạm quy định về xây dựng, sử dụng đất.

Công thức tính hệ số sử dụng đất đơn giản

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng/ Diện tích lô đất.

Theo thông tư số 03/2016/TT-BXD của Bộ Xây Dựng đã chỉ rõ, tổng diện tích sàn xây dựng (sàn nhà, công trình) sẽ bao gồm diện tích tầng nửa hầm, tầng hầm, tầng mái, tầng áp mái và tầng kỹ thuật.

Diện tích sàn của mỗi tầng sẽ bao gồm tường bao, cầu thang, ban công, giếng thang máy, ống khói, diện tích mặt bằng lô gia, hộp kỹ thuật,… Đây chính là tổng diện tích sàn xây dựng của tầng đó.

Về đơn vị tính: hệ số sử dụng đất có hai cách tính là FAR (Floor Area Ratio), sử dụng đơn vị là lần và FSI (Floor Space Index), sử dụng đơn vị là %.

Một vài ví dụ cụ thể về cách tính hệ số sử dụng đất

– Nếu muốn xây nhà trên lô đất 100m2 với tổng số tầng là 5, diện tích mỗi tầng xây dựng là 50m2 thì hệ số sử dụng đất là: 5x50m2 /100m2 = 2.5 (lần).

– Dự án căn hộ chung cư có 10 tầng, bao gồm 2 tầng hầm và 500m2, diện tích không gian mở còn lại chiếm 500m2. Tổng diện tích của lô đất này là 1000m2. Hệ số sử dụng đất trong trường hợp này là: (10+2) x (500m2/1000m2) = 6.

>>> Xem thêm: Các Loại Thuế Khi Mua Bán / Thuê Nhà Đất

3 Quy Định Về Hệ Số Sử Dụng Đất

Theo thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây Dựng, hệ số sử dụng đất tối đa phải đảm bảo các quy định theo bảng dưới đây:

Trong thông tư này, Bộ Xây Dựng cũng đề ra một số quy định về chỉ tiêu sử dụng đất. Theo đó, tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của từng địa phương để đưa ra các chỉ tiêu đất xây dựng phù hợp cho các điểm dân cư nông thôn.

• Với công trình nhà ở, chỉ tiêu đất xây dựng tối thiểu là 25m2/người.
• Với công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, chỉ tiêu đất xây dựng tối thiểu là 5m2/người.
• Với công trình cây xanh công cộng, chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu là 2m2/người.
• Với công trình công cộng hay công trình dịch vụ thì chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu là 5m2/người.

4 Ý Nghĩa Của Hệ Số Sử Dụng Đất

Thông thường, hệ số sử dụng đất sẽ tỉ lệ thuận với mật độ dân cư trong dự án, chung cư. Nếu hệ số sử dụng đất cao thì mật độ dân cư cao, hệ số sử dụng đất thấp thì mật độ dân cư thấp. Vì vậy, nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của khách hàng sống trong khu đó.

Bên cạnh đó, hệ số này cũng ảnh hưởng đến quyền lợi chủ sở hữu căn hộ khi kết thúc vòng đời dự án (khoảng 50 – 70 năm). Sau khi dự án hết thời hạn, các cư dân sống trong chung cư sẽ là chủ sở hữu và có thể xây dựng thêm theo nhu cầu, phù hợp với chính sách quy hoạch.

Với những khách hàng là chủ đầu tư muốn mua đất xây dựng dự án, hệ số sử dụng đất sẽ giúp họ tính toán được có thể xây dựng với quy mô bao nhiêu, có đảm bảo chi phí, lợi nhuận không,..

>>> Xem thêm: 101 phong thủy đất nền dân môi giới BDS cần biết

Vừa rồi là những thông tin về Hệ Số Sử Dụng Đất Là Gì? Cách Tính Hệ Số Sử Dụng Đất Chính Xác mà chúng tôi muốn chia sẻ đến các bạn. Hy vọng qua bài viết này, các nhà môi giới có thể bổ sung vào hành trang kiến thức của mình nhiều điều hữu ích. Tiếp tục theo dõi tại 101home để cập nhật thêm các thông tin mới liên quan đến môi giới BĐS nhé.

Xem thêm nhiều kiến thức hay khác tại Blog BĐS